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陆家嘴:租赁收入稳增,一核两翼三城逐步形成

文章作者:集团财经 上传时间:2019-11-24

毛利率下降,净负债率提升。17年上半年公司实现营收56.2亿元,同比 25.0%;归母净利润11.5亿元,同比 18.4%。综合毛利率48.7%(同比降9.8个pc,但较16年全年增1.5个pc),净利率20.5%(同比降2.8个pc)。截至17年6月底,在手货币资金37.2亿元,短债缺口56.7亿元(16年末66.6亿元),预收账款30.0亿元。三费费率12.8%,同比 2.3个pc。净负债率110%( 31个pc),资产负债率74%( 5个pc)。截至16年末,公司整体平均融资成本仅4.39%,处于行业低位。

2018年营收同比增35%,毛利率提升4.17pc

    持有在营物业租金稳增,租赁收入持续增长。17年上半年实现租赁收入合计20.21亿元(同比 24.3%),其中表内16.56亿元(同比 32.3%),营收占比达26%(16年20%)。截至17年6月底,在营物业总建面164万方(于16年末持平)、在建面积超221万方:甲级写字楼出租率99%租金7.82元/方/天(16年97.5%、7.64元/方/天),高品质研发楼出租率99%、租金5.32元/方/天(16年97.4%、5.11元/方/天)。

18年营收126.39亿同比 35.54%,归母净利润33.5亿同比 7.04%。净利润增速低于营收系17年营收低基数叠加18年投资收益下滑。经营活动净收益同比 80.95%,占比 27pc。整体毛利率上行4.17pc至53.97%。

    现有可售项目全部出清,新获苏州土储。17年上半年住宅物业销售面积2205方,合同金额0.94亿元,去化率为100%,均价4.26万元/方;去年同期签约面积7.5万方,合同金额24.1亿元,均价3.21万元/方;销售面积、金额大幅下滑主要由于现有在售项目可售面积较低且已全部出清。5月9日公司公告联合华宝信托完成收购苏州绿岸95%股权,新增苏州17块土地建面约108.41万方的储备。公司以小量资金控制大额项目,继布局天津后再次“走出上海”,获取大型成片开发项目。

地产销售:销售低位放量,SN1办公项目提供结算支撑

    公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方,占陆家嘴全部商业物业约30%,租金收入未来三至五年超50亿元无忧,新获苏州大量土储,持续受益集团资产证券化率的提升,“以房地产为核心,以金融和商业零售为两翼,以陆家嘴、天津、苏州为三城”发展格局正在逐步形成。RNAV40.1元/股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为154、183、208亿元;17-19年最新摊薄EPS0.97、1.24、1.41元,对应当前股价PE26、20、18倍,6个月目标价30元,对应17年PE31倍,长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升以及国改加速带动新的优质资产注入,维持“强烈推荐”评级。

结算方面:18年房产结算收入61.07亿元同比 104.04%。受17年销售影响,住宅结算偏弱,SN1办公楼项目结算提供支撑,毛利率提升17.77pc至49.56%。销售方面:18年住宅签约面积12.7万平米同比 5456%,住宅签约金额65.49亿元同比 6449%。18年底预收账款60.41亿同比 125%,19年预售陆家嘴金融广场2号楼22.6亿,后续房产结算有保障。2018年住宅销售均价提升18%至5.16万/平米,后续结算毛利率有支撑。苏州项目步入开发周期,上海新增拿地,后续销售资源有支撑。

    风险提示:资产重组效果不及预期、园区开发进展不及预期。

地产租赁:出租率承压,供给放量,收入仍有支撑

18年房地产租赁收入32.19亿元同比 4.65%,增幅收窄主要系上海写字楼出租率下降。18年新增写字楼3座,预计19年新竣工3座,租赁供给放量,后续地产租金收入仍有支撑。

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